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PREGUNTAS FRECUENTES:

El dasahucio
Asesoría Normativa A & A Abogado Civil y Comercial

Término del arrendamiento por Desahucio

Asesoría Civil

1. ¿Qué es el desahucio?


Es una forma de poner término al contrato de arrendamiento de cosas.
Podemos definir al desahucio como el aviso anticipado que una de las partes da a la otra de su voluntad de poner fin al contrato.


2. ¿Cómo se practica el desahucio?


Establece el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil que "El desahucio de la cosa arrendada puede efectuarse judicial o extrajudicialmente.
La prueba del desahucio extrajudicial se sujetará a las reglas generales del Título XXI, Libro IV del Código Civil y a los procedimientos que establece el presente Código.
El desahucio judicial se efectuará notificando al arrendador o arrendatario, de conformidad al artículo 553, el decreto en que el juez manda poner en conocimiento de uno u otro la noticia anticipada a que se refiere el artículo 1951 del Código Civil.
Señala el artículo 553 que "La notificación de la querella se practicará en conformidad a lo que dispone el Título VI del Libro I (De las notificaciones); pero en el caso del artículo 44 se hará la notificación en la forma indicada en el inciso 2° de dicho artículo, aunque el querellado no se encuentre en el lugar del juicio.
En estos casos, si el querellado no se ha hecho parte en primera instancia antes del pronunciamiento de la sentencia definitiva, se pondrá ésta en conocimiento del defensor de ausentes, quien podrá deducir y seguir los recursos a que haya lugar."
De esta forma, el inciso 2º del artículo 44 del CPC señala, "Establecidos ambos hechos, el tribunal ordenará que la notificación se haga entregando las copias a que se refiere el artículo 40 a cualquiera persona adulta que se encuentre en la morada o en el lugar donde la persona que se va a notificar ejerce su industria, profesión o empleo. Si nadie hay allí, o si por cualquiera otra causa no es posible entregar dichas copias a las personas que se encuentren en esos lugares, se fijará en la puerta un aviso que dé noticia de la demanda, con especificación exacta de las partes, materia de la causa, juez que conoce en ella y de las resoluciones que se notifican".


3. ¿Cuáles son los plazos de desahucio?


Señala el artículo 1951 del C.C. que "Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente.
La anticipación se ajustará al período o medida de tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes.
El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período.
Lo dispuesto en este artículo no se extiende al arrendamiento de inmuebles, de que se trata en los párrafos 5 y 6 de este título."


4. ¿Cómo se efectúa el desahucio de los inmuebles Urbanos?


Establece el artículo 3º de la Ley 18.101 que debe ser siempre judicial o practicado por la notificación personal de Notario.


5. ¿Cuáles son los plazos del desahucio sobre inmuebles urbanos?


Para determinar los plazos de restitución y desahucio establecidos en la Ley 18.101, sobre arrendamiento de inmuebles urbanos, hay que distinguir la duración del contrato.
1.- Contratos pactados mes a mes y los de duración indefinida, el plazo será de dos meses, contados desde la notificación de la demanda, y se aumentará en un mes por cada año completo en que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble con un máximo de 6 meses.
2.- Contratos a plazo fijo que no exceden de un año, el plazo será de dos meses, contados desde la notificación de la demanda. En ambos casos el arrendatario puede restituir antes del vencimiento del plazo, pagando la renta de arrendamiento sólo hasta el día en que ella se efectúe.
3.- Contratos a plazo fijo con duración superior a un año, al no haberse dado plazo especial rige lo dispuesto en el Art. 1976, esto es "El desahucio en los casos en que tenga lugar, deberá darse con anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta."


6. Deahuciado el arrendamiento ¿Qué ocurre una vez vencido el plazo antes dicho?


Llegado el plazo, deberá hacerse la restitución de la cosa arrendada.
Si el inmueble no es restituido dentro del término legal o judicial señalado, se estará en condiciones de continuar el procedimiento o bien iniciar uno para los fines respectivos.


7. Desahuciado el arrendatario ¿Puede restituir el inmueble antes del término legal?


Primero que nada, la Ley no solo regula el desahucio en atención a la extensión del contrato, sino que también atendida la destinación del inmueble.
Por otra parte, el plazo de desahucio por regla general, se configura como un lapso de tiempo, en beneficio de la otra parte desahuciada y que le permitiría eventualmente contener ciertos efectos que la terminación anticipada del contrato pudiera generar.
Sin embargo, establece el artículo 19 de la Ley de 18.101 que Son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios, y el artículo 12 del Código Civil establece que Podrán renunciarse los derechos conferidos por las leyes, con tal que... no esté prohibida su renuncia; por lo que si bien en el contrato se suele pactar un término de restitución, este, queda subsumido a la norma.
En este sentido, si faltando plazo para el desahucio el arrendatario restituye el inmueble pagando la renta hasta el día de la restitución, estaría conforme con los artículos 3º o 4º de la Ley 18.101, respectivamente.
De igual manera, respecto del arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con contratos a plazo fijo superiores a un año con prohibición de subarrendar, el artículo 5º de la Ley 18.101 señala que, el arrendatario podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte.
Ahora bien, respecto de los contratos a plazo fijo superiores a un año sobre inmuebles que no estén destinados a la habitación y destinados a la habitación sin exclusión de subarrendar, al no estar contemplada esta situación en la Ley 18.101, la Jurisprudencia ha resuelto que regiría el artículo 1.955 del Código Civil que señala:
Cuando el arrendamiento debe cesar en virtud del desahucio de cualquiera de las partes, o por haberse fijado su duración en el contrato, el arrendatario será obligado a pagar la renta de todos los días que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa antes del último día.


8. ¿Qué sucede con la garantía desahuciado el contrato de arrendamiento?


El contrato de arrendamiento, una vez cumplido el término legal se extingue, por lo que la retención de la garantía por el arrendador pierde su causa legal, correspondiendo su restitución total o parcial, según sea el caso.
La garantía del contrato de arriendo se encuentra regulada por los acuerdos entre partes y la costumbre atendido lo dispuesto en los artículos 2º, 1.545 y 1.546 del Código Civil, puesto que las normas que regulaban la materia quedaron derogadas con la entrada en vigencia de la Ley 18.101, la que regló en el artículo 2º esta institución solo respecto de los contratos de arrendamiento celebrados dentro de los 4 años siguientes a la entrada en vigor de la Ley.
Por otra parte, los artículos 1.940, 1.970, 1.971 y 1.972 del Código Civil regulan la carga del arrendatario en cuanto a practicar las reparaciones locativas, por lo que si estas no fueron efectuadas, habiéndose omitido en la convención, correspondería hacer los descuentos respectivos para solventarlas, al tenor de lo dispuesto en el inciso 2º del artículo 1.947 del CC que señala: El arrendatario...
Deberá restituirla en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos.

En el mismo sentido, procedería hacer los descuentos atendido lo dispuesto en el artículo 6º de la Ley 18.101 que señala, el arrendatario continuará obligado a pagar... los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble.


9. ¿Qué ocurre si el arrendatario abandona el inmueble antes del plazo?


Pues bien, en estos casos, establece el inciso 2º del artículo 6º de la referida Ley que, Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal.


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