Deducir las acciones legales en tiempo reduce el riesgo de asumir mayores perjuicios con el incumplimiento.
En efecto, si el diálogo entre las partes no tiene resultados en el corto plazo, puede ocurrir que se requiera la intervención judicial para declarar el término del contrato, e incluso posteriormente se deba cumplir esta sentencia con el auxilio de la fuerza pública, lo cual podría aumentar el daño y la extensión de los plazos de restitución.
En otro aspecto, al arrendador que se le debe un periodo entero y se encuentra en posición de prever que no se le pagará más la renta, puede acelerar la restitución deduciendo la demanda respectiva.
Más allá de esto, puede pasar que en el juicio, el arrendatario pague lo que adeuda, por lo que si el arrendador no desea continuar con el contrato, siempre podrá desahuciarlo, con arreglo a los plazos legales de restitución.
Por consiguiente, el arrendador, que quiere ver reducidas las posibilidades de pérdidas, frente a la frustración de las negociaciones con la parte arrendataria, le corresponderá en el más breve plazo deducir demanda de restitución y de desahucio, para que comiencen a computarse los plazos legales cuanto antes.
La comparecencia por medio de abogado es la forma ideal para su defensa en juicio, sin embargo atendidas circunstancias calificadas, el Juez podrá autorizar su comparecencia personal. No obstante a ello, la comparecencia en juicio sin defensa profesional, no puede ser recomendable; pues para el caso si el arrendador pierde la contienda, solo podrá deducir una nueva demanda luego de 6 meses contados desde que la sentencia queda ejecutoriada, lo que sumado al tiempo de tramitación del juicio vencido, podría revestir otras pérdidas.
No todos los juicios tienen la misma complejidad, razón por la cual, para saber cuánto cuesta un juicio de arrendamiento, incluidos honorarios y gastos, deberá ser consultado con un profesional, quien podrá realizar una cotización provisoria o definitiva.
La forma normal de restitución del inmueble arrendado es aquella que realiza el arrendatario en cumplimiento de los términos
acordados con el arrendador; sin embargo, puede ocurrir que durante la vigencia del contrato se produzca el incumplimiento de una o más de las disposiciones pactadas; por lo que la Ley previendo esta situación faculta a las partes, para
poner término inmediato al contrato de arrendamiento y con esto pedir se haga restitución inmediata del inmueble arrendado con indemnización de perjuicios inclusive.
Para el caso de incumplimiento antes referido, la Ley sobre arrendamiento de predios urbanos establece un procedimiento sumario especial al que
sujetar los asuntos entre arrendador y arrendatario, como es la terminación inmediata por no pago de renta, así como la restitución y perjuicios según corresponda.
Por otra parte, se ha establecido un procedimiento monitorio aún más breve para la restitución inmediata por no pago de rentas, en el que primeramente se requiere al arrendatario al momento de notificación de la demanda y luego, por el solo ministerio de la Ley, se entenderá realizado el segundo requerimiento al quinto día contado desde esta notificación; por lo que en caso de no pagar el arrendatario, se produciría eventualmente el lanzamiento y desocupación del inmueble sin necesidad de sentencia, pues serviría de título la resolución que acogiera a trámite la demanda monitoria. Leer más
El juicio de arrendamiento puede llevarse a cabo en 2 procedimientos distintos, el primero y antiguo es un procedimiento declarativo, sumario y especial, de tramitación brevísima y concentrada, por medio del cual
el tribunal falla y ejecuta lo que se ha puesto en su conocimiento.
Generalmente el litigio comienza con la notificación de la demanda de terminación, desahucio, restitución,
indemnización u otra, según sea el caso y de la citación a la audiencia de estilo del quinto día hábil a contar de esta fecha; para luego, en el caso que no existan hechos sustanciales controvertidos y pertinentes
o una vez que se haya rendido la prueba ofrecida oportunamente, el juez citará
a oír sentencia.
Fallada la causa, de haber dado ha lugar la demanda, el proceso entrará en etapa de cumplimiento,
notificada la sentencia definitiva.
El segundo procedimiento, es un procedimiento monitorio que regula la restitución por no pago de rentas y servicios básicos.
Para terminar el arrendamiento por falta de pago de rentas es necesario que
se reconvenga al arrendatario en dos oportunidades. Lo anterior se practica al notificar la demanda y luego en la audiencia de estilo.
El juicio de arrendamiento, no tiene un plazo determinado, sin embargo un término razonable puede ser de 6 meses.
Como bien se indicó anteriormente, el arrendamiento termina por la extinción de los derechos del arrendador. Esto sucede cuando
quien arrendara el inmueble deja de ser titular del mismo.
Para saber si el contrato de arrendamiento subsiste, es menester tener presente si el derecho de dominio se extingue
por hecho o culpa suya como es el caso de la compraventa, por acto de terceros como la venta en pública subasta o
por la ley como es el caso de la expropiación.
En el caso de la compraventa, el arrendamiento se extingue salvo que se encuentre celebrado por escritura pública,
al igual que en la subasta pública.
Según establece el artículo 1.977 del Código Civil, "La mora de un período entero en el pago
de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos
reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos
cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el
arriendo, si no se presta seguridad competente de que se
verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no
bajará de treinta días."
El lanzamiento consiste en la actuación por medio de la cual un Ministro de Fe, con auxilio de la fuerza pública y
previa orden del Tribunal,
desaloja el inmueble mandado a restituir, a fin de ponerlo
a disposición de su dueño.
El lanzamiento se puede suspender en casos graves y calificados, por el Juez de la causa, en un plazo no superior a 30 días.
Señala el artículo único del Decreto con Fuerza de Ley Nº 216 de 1931, que:
"El propietario u ocupante a cualquier otro título de una vivienda, para cambiar su domicilio, deberá obtener un salvoconducto de la unidad de Carabineros correspondiente, que acredite el lugar de su domicilio actual y señale el lugar al cual se trasladará.
Para otorgar el salvoconducto, si quien deja el inmueble es el propietario, Carabineros le solicitará antecedentes que acrediten esa calidad, para lo cual bastará que exhiba los recibos de contribuciones de bienes raíces o de los servicios extendidos a su nombre. Si quien se trasladará no es el propietario, deberá presentar la autorización de éste o de quien hubiera recibido la tenencia del inmueble, o el recibo que acredite el pago de la renta de arrendamiento correspondiente al último mes, así como las constancias
de encontrarse al día en el pago de los servicios con que cuente el inmueble.
Carabineros impedirá que se efectúe la mudanza si no se hubiere dado cumplimiento a las disposiciones precedentes. Sin perjuicio de ello, la infracción será castigada con multa de una a cuatro unidades tributarias mensuales por el respectivo juzgado de policía local."
Efectivamente, las materias de arrendamiento pueden ser sometidas a la decisión de un juez árbitro según las reglas generales.
Para continuar leyendo sobre el arbitraje en el contrato de arrendamiento siga el siguiente enlace arbitraje en el arrendamiento
