La cesión de derechos, es una convención, que consiste en la transferencia que hace el cedente al cesionario de uno o más derechos reales o personales.
Está regulada en los artículos 1.901 y s. del Código Civil, entre los contratos de permuta y de arrendamiento; sin embargo, para la mayoría de la doctrina, la naturaleza jurídica de la cesión no es la de un contrato, sino que es la forma de hacer la tradición de los derechos, lo cual se desprende de diversas disposiciones legales como son el artículo 699 y la norma antes citada, que dispone,
"La cesión de un crédito personal, a cualquier título que se haga, no tendrá efecto entre el cedente y el cesionario sino en virtud de la entrega del título."
En el mismo sentido dispone el artículo 1909, en donde se refiere "el que cede a título oneroso un derecho de herencia", así como de los artículos 1912 y 1913.
Por otra parte, se dan argumentos históricos, puesto que la cesión de derechos tenía la misma ubicación en el Código inspirador Francés; sin embargo en este, los derechos nacen de los contratos a diferencia del nuestro.
De esta forma, para transferir un derecho personal o real, es necesario un título traslaticio de dominio, como un contrato de compraventa, una donación, dación en pago u otro; sin perjuicio que es opinión de una parte minoritaria de la doctrina que, la cesión sería a su vez título.
Para que opere la cesión de derechos, es necesario que se cumplan conjuntamente los siguientes requisitos:
1. Que sea cedible el derecho.
2. Que medie un título traslaticio de dominio.
3. La entrega del Título o la Inscripción Conservatoria según sea el caso.
Todos los derechos son transferibles, salvo aquellos que la Ley ha prohibido su enajenación; como son los derechos personalísimos
de uso y habitación.
En efecto, si bien el título XXV del Libro IV del Código Civil, regula la cesión de créditos nominativos, la cesión del derecho real de herencia y los derechos litigiosos; el artículo 793 la del usufructo; se entiende que los demás derechos reales como el de hipoteca, prenda u otro pueden ser cedidos conforme a las reglas generales.
En la legislación nacional la regulación de la cesión de contratos no está sistematizada, sin embargo, encontramos la cesión del arriendo dispuesto en el artículo 1.946 del Código Civil y la cesión de derechos societarios en las sociedades de persona del artículo 404 del Código de Comercio.
En otros casos, la doctrina está dividida, conforme a que la mayoría no reconoce la cesión de deudas.
Ahora bien, la doctrina del negocio jurídico, sostiene que para que haya cesión de contrato, es necesario que uno de los contratantes, con el consentimiento del otro, traspase todos los derechos y obligaciones pendientes de un contrato bilateral; traspasando íntegramente la calidad del contratante cedente al cesionario.
Entonces, para algunos la cesión del contrato operaría por medio de una cesión de créditos y una novación por cambio de deudor, una delegación o asunción de deudas según sea el caso, conforme a lo cual no habría transferencia de deudas.
El contrato de cesión de promesa de compraventa es una convención válida y atípica, la cual es suscitada en el sector inmobiliario. Sus efectos se supeditan en lo no estipulado a los tipos normados legalmente.
El derecho real de propiedad sobre un inmueble determinado puede ser transferido total o parcialmente.
En este aspecto, conforme establece el artículo 580 del Código Civil"Los derechos se reputan bienes
inmuebles, según lo sea la cosa en que han de ejercerse, o que se debe. Así el derecho de usufructo
sobre un inmueble, es inmueble..."
Por su parte, el artículo 1801 del Código Civil indica que, la venta de los bienes raíces, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública.
A su vez, establece el artículo 686 del Código Civil, que la tradición de los inmuebles se realiza mediante la Inscripción del Título en el Registro del Conservador.
En este sentido, se entiende que al transferirse un inmueble, aquello que se transfiere es el derecho de propiedad sobre el bien raíz, razón por la cual estas normas se aplican a su vez a la transferencia parcial de los derechos de propiedad; sin perjuicio que parte de la doctrina sostiene que la cesión de derechos de propiedad sobre un inmueble no estaría sujeta a solemnidad ni a inscripción.
Como nuestro sistema es dual, atendido a que para transferir el dominio se requiere un título y un modo de adquirir el dominio, la doctrina sobre la naturaleza jurídica de la cesión de derechos importa a fin de determinar si se cumple o no con lo establecido en el artículo 52 Número 1º del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, en relación a si el título debe inscribirse.
Señala dicha disposición que, deben inscribirse en el Registro Conservatorio:
"1º. Los títulos translaticios de dominio de los bienes raíces; los títulos de derecho de usufructo, uso, habitación, censo e hipoteca constituidos en inmuebles, y la sentencia ejecutoria que declare la prescripción adquisitiva del dominio o de cualquiera de dichos derechos."
En este sentido, si se efectúa una cesión de derechos sobre un inmueble conforme a una compraventa u otro título traslaticio de dominio, procede sea inscrito.
Como regla general, conforme establece el artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces del 24 de junio de 1987, El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones.
Sin embargo,
"deberá, no obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por ejemplo, si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción."
Continúa luego el artículo 14 señalando que,
"Si el dueño de un fundo lo vendiere sucesivamente a dos personas distintas, y después de inscrito por uno de los compradores apareciese el otro solicitando igual inscripción; o si un fundo apareciese vendido por persona que según el Registro no es su dueño o actual poseedor, el Conservador rehusará también la inscripción hasta que se le haga constar que judicialmente se ha puesto la pretensión en noticia de los interesados a quienes pueda perjudicar la anotación. Los fundamentos de toda negativa se expresarán con individualidad en el mismo título."
Ahora bien, las cesiones de derechos sobre bienes raíces pueden ocultar el llamado loteo brujo, conforme a lo cual el Conservador actuaría conforme a derecho no inscribiendo el título respectivo.
Establece el artículo 136 de la Ley sobre Urbanismo y Construcción que,
"Mientras en una población, apertura de calles, formación de un nuevo barrio, loteo o subdivisión de un predio, no se hubieren ejecutado todos los trabajos de urbanización que exigen los dos artículos precedentes y la Ordenanza General, no será lícito al propietario, loteador o urbanizador de los terrenos correspondientes, enajenarlos, acordar adjudicaciones en lote, celebrar contratos de compraventa, promesas de venta, reservas de sitios, constituir comunidades o sociedades tendientes a la formación de nuevas poblaciones o celebrar cualquier clase de actos o contratos que tengan por finalidad última o inmediata la transferencia del dominio de dichos terrenos. La venta, promesa de venta o cualquier otro acto o contrato que tengan análoga finalidad sobre un predio no urbanizado, en favor de una comunidad, se presumirá que tiene por objeto la subdivisión del mismo sin la necesaria urbanización. No obstante, la Dirección de Obras podrá autorizar las ventas y adjudicaciones, extendiendo el correspondiente certificado de urbanización, previo otorgamiento de las garantías que señala el artículo 129°, por el monto total de las obras de urbanización pendientes. El depósito de estas garantías permitirá a la Dirección de Obras Municipales efectuar la recepción definitiva de los edificios. No podrá inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces ninguna transferencia parcial del dominio o adjudicación de terrenos sin un certificado de la Dirección de Obras, que acredite que la calle o avenida en que se halla situado el predio está debidamente urbanizado o que su urbanización ha sido garantizada en la forma prescrita en el artículo 129°."
