Está definida en el artículo 1793 del Código Civil, la indica: "La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a
pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio."
En efecto, el vendedor debe ser dueño de la cosa para transferir el dominio, conforme a que nadie puede transferir más derechos de los que tiene."
La regla general es que el contrato de compraventa quede perfecto con el solo consentimiento de las partes, sin embargo, la compraventa de inmuebles es solemne, debiendo realizarse por escritura pública y además para hacer la transferencia es necesario que se practique la inscripción conservatoria.
En principio, todos son capaces de celebrar el contrato de compraventa, salvo aquellos que le Ley declara incapaces.
Conforme las reglas de capacidad, no pueden celebrar un contrato de compraventa los dementes, impúberes y sordos mudos que no se pueden dar a entender claramente. Además, son incapaces el interdicto por disipación y los menores adultos, así como también quienes estén sujetos a prohibiciones especiales.
En este sentido, hay prohibiciones o incapacidades especiales para comprar y vender, solo para comprar; así como también para vender.
Según establece el artículo 1796 del Código Civil, no pueden celebrar compraventa:
1. Los cónyuges no divorciados perpetuamente.
2. El padre y el hijo no emancipado, salvo respecto de los bienes muebles que componen su peculio profesional. (Arts. 240, 246 y 255 )
Según el artículo 1.797 del Código Civil el administrador de bienes públicos no puede vender los bienes que administra, sin facultades administrativas ordinarias de enajenación o autorización de la autoridad competente.
Según el artículo 1.798 del Código Civil se prohíbe comprar a las siguientes personas:
1. A los funcionarios públicos los bienes públicos o privados que se venden por su ministerio.
2. A los jueces, su mujer e hijos; fiscales, defensores, relatores, secretarios y receptores, respecto de las cosas y derechos que intervengan en los juicios que conozcan o actúen, hasta pasados 5 años desde que las cosas o derechos dejaron de ser litigiosos.
3. Abogados, procuradores y escribanos, respecto de los bienes en cuyo litigio han intervenido.
4. Tutores y curadores respecto de los bienes de su pupilo.
5. Mandatarios síndicos y albaceas.
La Ley distingue si la cabida real es simplemente menor o mayor, o bien si es mucho mayor o menor a la declarada en el contrato.
1º Cabida real mayor a la declarada en el contrato: el comprador deberá aumentar proporcionalmente el precio.
2º Cabida real mucho mayor a la contratada: esto es, si el precio del sobrante supera la décima parte del precio de la verdadera cabida, el vendedor tendrá derecho a que se le entere proporcionalmente el precio y el comprador podrá pagar esta diferencia o desistirse del contrato.
3º Cabida real menor a la declarada, entonces deberá el vendedor completarla, y si no le fuera posible, el comprador tendrá derecho a la rebaja proporcional del precio.
4º Cabida real mucho menor a la expresada en el contrato: si el precio de la cabida que falta es superior a la décima parte de la declarada. En este caso el vendedor deberá completar la superficie declarada o bien rebajarse el precio proporcionalmente, por lo que el comprador podrá aceptar la disminución o desistirse del contrato.
Indica el artículo 1.833 que, Si el predio se vende como un cuerpo
cierto, no habrá derecho por parte del comprador ni del
vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, sea
cual fuere la cabida del predio.
Sin embargo, si se vende con señalamiento de
linderos, estará obligado el vendedor a entregar todo lo
comprendido en ellos; y si no pudiere o no se le
exigiere, se observará lo prevenido en el inciso 2.º del
artículo 1832, que señala:
si la cabida real es menor que la cabida
declarada, deberá el vendedor completarla; y si esto no
le fuere posible, o no se le exigiere, deberá sufrir una
disminución proporcional del precio; pero si el precio
de la cabida que falte alcanza a más de una décima parte
del precio de la cabida completa, podrá el comprador, a
su arbitrio, o aceptar la disminución del precio, o
desistir del contrato en los términos del precedente
inciso.
Los frutos civiles y naturales producidos con posterioridad al contrato de compraventa pertenecen al comprador, incluso los naturales pendientes al momento de su celebración. (Arts. 1816 y 645 )
Sin perjuicio de lo anterior, pertenecen al vendedor los frutos hasta la llegada del plazo o el evento de la condición para la entrega, más allá que las partes pueden modificar estas normas estableciendo cláusulas especiales.
El comprador no debe los gastos relativos a la producción de los frutos, pues están comprendidos en el precio.
Los accesorios o inmuebles por destinación como losas de un pavimento, tubos de cañería u otros, pertenecen al comprador. (Arts. 1830 y 570)
Según entendemos el pago del precio no se suspende, salvo las reglas generales, sin embargo, señala el Inciso 2º del artículo 1.872 que, si el comprador fuere turbado en la posesión de la cosa o probare que existe contra ella una acción real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato, podrá depositar el precio con autoridad de la justicia, y durará el depósito hasta que el vendedor haga cesar la turbación o afiance las resultas del juicio.
En virtud de lo indicado en el artículo 1872 del Código Civil, la cláusula de no transferirse el dominio sino en virtud de pagado el precio no tiene valor, pues solo da al vendedor una vez constituido en mora al comprador, el derecho para demandar el pago del precio o la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de perjuicios.
Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra. (Art. 1881)
