La hipoteca la conocemos en dos sentidos, uno como derecho real y el otro como contrato.
El primero, derecho real de hipoteca, se encuentra definido en el Artículo 2407 del Código Civil, que indica:
"La hipoteca es un derecho de prenda,
constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor."
Para el segundo, la hipoteca es un contrato solemne y accesorio que grava un inmueble, que no deja
de permanecer en poder del constituyente,
y que tiene por objeto garantizar el cumplimiento de una obligación principal, dando al acreedor el derecho de perseguir
la finca en manos de quien la posea y de pagarse preferentemente con el producto de su realización.
La cláusula de hipoteca general consiste en establecer que todas las obligaciones, presentes y futuras, directas e indirectas, que llegue a tener el deudor para con el acreedor quedarán garantizadas con la hipoteca que se constituye.
Se encuentra establecida en el Artículo 2.431 del Código Civil, el que señala "La hipoteca podrá limitarse a una
determinada suma, con tal que así se exprese
inequívocamente; pero no se extenderá en ningún caso a
más del duplo del importe conocido o presunto de la
obligación principal, aunque así se haya estipulado.
El deudor tendrá derecho para que se reduzca la
hipoteca a dicho importe; y reducida, se hará a su
costa una nueva inscripción, en virtud de la cual no
valdrá la primera sino hasta la cuantía que se fijare
en la segunda."
Esta limitación puede ser establecida de común acuerdo o por el Juez del Letras Civil en general cuando se ha hipotecado un bien valioso por una obligación de bajo monto a fin de constituir otras hipotecas.
La solemnidad del contrato de hipoteca consiste en que se celebra por escritura pública.
Mediante la inscripción conservatoria en el Registro de Hipotecas y Gravámenes respectivo.
Para constituir hipoteca el constituyente debe contar con capacidad de enajenar, según lo dispuesto en el artículo 2.414 del Código Civil.
El contrato de hipoteca puede ser celebrado por un tercero o por el deudor de la obligación principal, puede ser gratuito u oneroso, unilateral o bilateral. Cuando el deudor principal constituye hipoteca, como es el caso del mutuo hipotecario, la causa será la entrega del dinero por el mutuario.
1.- Los inmuebles que se posean en propiedad, extendiéndose a la propiedad plena, la nuda y la propiedad fiduciaria.
2.- El derecho real de usufructo sobre un inmueble.
3.- naves, aeronaves y bienes futuros.
4.- Bienes sobre los que se tiene un derecho eventual, limitado o rescindible.
5.- La cuota del comunero sobre la cosa común.
6.- Propiedad minera y derecho de aguas.
1.- El bien raíz hipotecado.
2.- Los inmuebles por destinación o por adherencia.
3.- Los aumentos o mejoras que experimente y reciba el inmueble hipotecado.
4.- Las rentas de arrendamiento que devengue el inmueble.
5.- Las servidumbres activas de que gozare el predio hipotecado.
6.- Las indemnizaciones debidas por los aseguradores.
7.- La indemnización o precio que se pagare al dueño del inmueble hipotecado en caso de expropiación.
El derecho real de hipoteca se adquiere por tradición, prescripción, cesión por sucesión por causa de muerte y por subrogación en el crédito hipotecario.
En efecto, no obstante a la prohibición de enajenar, la Ley permite expresamente que el bien pueda ser enajenado. Lo anterior, porque el acreedor puede perseguir el bien en manos de quien lo posea y porque al preferirse el orden de inscripción de la hipoteca, tendrá preferencia.
En principio el acreedor no está obligado a respetar los arrendamientos constituidos por el deudor hipotecario, salvo que estos consten en escritura pública y hayan sido inscritos previamente en el registro conservatorio respectivo.
1.- Derecho de persecución.
2.- Derecho de venta en pública subasta y adjudicación en caso que no hayan postores, previa tasación de peritos. (art.2.397)
3.- Derecho de preferencia.
4.- Derecho a exigir la conservación idónea del bien hipotecado.
El acreedor hipotecario posee la acción personal contra el deudor principal y la acción hipotecaria contra el deudor hipotecario.
La acción de desposeimiento es aquella acción hipotecaria dirigida contra el tercero poseedor de la finca, para que este dentro de 3º día de requerido pague la deuda o haga abandono del inmueble.
Si el tercero poseedor de la finca paga la deuda se subroga en los derechos del acreedor, pero si hace abandono según lo dispone el inciso final del artículo 2429 tendrá la acción de perjuicios en contra del deudor principal.
La hipoteca se puede extinguir por vía principal o accesoria.
La vía accesoria o consecuencial se produce por la extinción de la obligación principal, pues como contrato accesorio, sigue la suerte de los principal; pudiendo en consecuencia terminar por el pago, pago con subrogación, dación en pago, novación, compensación, confusión, renuncia, prescripción.
Por vía principal, la hipoteca se extingue por resolución de los derechos del constituyente, la llegada del plazo o el evento de la condición, nulidad de la obligación, pérdida total de la cosa hipotecada, expropiación.
La purga de la hipoteca es una forma de extinguirla, mediante la realización de la finca hipotecada en pública subasta, con citación de los acreedores hipotecarios y transcurrido el término de emplazamiento, sin concurrir estos a verificar sus créditos o a señalar la conservación de sus hipotecas.
